Чем больше собственных средств, тем лучше
Кредитные учреждения начнут иначе оценивать заемщиков, учитывая их склонность к сбережениям, и смогут применять дифференцированные ставки в зависимости от суммы первоначального взноса. Следовательно, чем выше доля собственных средств, тем более выгодным может стать кредит. Однако, по мнению экспертов, такие изменения чреваты снижением доступности жилья для многих казахстанцев.
Инициатива направлена на уменьшение рисков для банковской системы, но, как отмечает глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов, это может привести к сокращению числа потенциальных заемщиков. Государство и регулятор фокусируются на снижении кредитных рисков, что для значительной доли населения означает ужесточение условий получения ипотеки. При существующем дефиците платежеспособного спроса, если банки будут строго учитывать подтвержденные доходы и ограничивать долговую нагрузку, часть потенциальных покупателей лишится возможности взять кредит. Предсказать точное число граждан, которые смогут получить ипотеку после введения новых правил, сложно без банковской статистики, но очевидно, что круг заемщиков сузится.
Наибольшую выгоду получат те, кто сможет внести крупный первоначальный взнос, особенно семьи, располагающие не менее чем 30% от стоимости жилья. Для многих такой порог, например, 10-12 млн тенге для квартиры стоимостью 35-40 млн тенге, является результатом многолетних накоплений. Наиболее уязвимыми окажутся молодые семьи, самозанятые, люди с частично подтвержденными доходами и заемщики с действующими кредитами — категории, которые ранее составляли существенную часть ипотечного спроса.
Официально подтвержденные доходы
После 1 июля банки отдадут приоритет официально подтвержденным доходам. Эксперты отмечают признаки охлаждения рынка: высокие ставки, рост кредитной нагрузки и снижение покупательской активности уже привели к уменьшению спроса. Во второй половине года ожидается двузначное снижение количества ипотечных сделок по сравнению с периодами пиковой активности. Цены на недвижимость, особенно на вторичном рынке и переоцененные объекты, могут снизиться на 30-35%.
Нововведения могут негативно сказаться и на рынке новостроек, где значительную часть продаж составляют ипотечные кредиты. Снижение доступности ипотеки грозит падением спроса, задержками в реализации проектов и увеличением доли непроданных квартир. Застройщикам, вероятно, придется активнее предлагать скидки и рассрочки.
Существует риск «цепной реакции»: меньше ипотек — меньше покупателей, что усилит давление на цены. В ближайшей перспективе главным фактором станет не предложение, а наличие платежеспособного покупателя.
Виктор Вронский
