Рынок арендного жилья Алматы претерпевает структурные изменения: на фоне роста предложения инвестиционных квартир на первичном рынке формируется новый сегмент — современные общежития доходного типа. Эксперты констатируют: в этот сегмент переходят инвесторы, разочарованные низкой рентабельностью сдачи типового жилья, объём которого превысил платёжеспособный спрос.
По информации Tengrinews, речь идёт не о советских общежитиях с коридорной системой, а о доходных домах с десятками изолированных мини-квартир. Как отмечает риелтор Александр Бикетов, изначально такие объекты возникали стихийно в частном секторе поблизости от рынков: владельцы участков возводили бараки с комнатами, имеющими отдельные входы. Сегодня формат эволюционировал: появились студии с качественным ремонтом, персональными кухонными зонами и душевыми.
«Цены на аренду жилья в Алматы остаются самыми высокими в Казахстане. Однокомнатная квартира в обжитом районе обойдётся не ниже 180 тысяч тенге плюс коммунальные услуги», — приводит данные Бикетов.
Специалист по аренде Дмитрий Мальцев подчёркивает: общежития как бизнес-модель уже нельзя игнорировать. География охватывает весь периметр мегаполиса, а среди арендаторов появились корпоративные клиенты — работодатели, размещающие иностранную рабочую силу компактно для упрощения миграционного учёта.
По оценке предпринимателя-флиппера Александра Ревина, прежняя схема «купил квартиру — сдал» потеряла эффективность. При стоимости «черновой» квартиры в 25 миллионов тенге и арендной ставке 200–250 тысяч тенге срок окупаемости превышает десять лет с учётом инфляции и текущих расходов на содержание.
«Выгоднее приобрести участок и возвести двухэтажное современное общежитие на 20–30 студий. Доход с такого объекта за счёт масштаба выше, а простой помещений минимален», — аргументирует Бикетов.
Сам Ревин готовит к реализации проект на 20 квартир площадью по 28 квадратных метров с санузлом, душевой и кухонной зоной в формате «заходи и живи». Расчётная арендная ставка — 90–100 тысяч тенге, что на 20% ниже рынка типовых однушек. Локация выбрана в индустриальной зоне: близость к предприятиям сокращает логистические издержки арендаторов.
Однако правовой статус таких объектов остаётся зоной риска. Юрист Максим Мостович разъясняет: здания с десятками изолированных жилых ячеек классифицируются как объекты капитального строительства и подпадают под градостроительное законодательство. Размещение общежития на участке с назначением ИЖС, КХ или садоводство является незаконным.
«Будущее сегмента зависит от реакции госорганов. С одной стороны — запрос инвесторов на универсальные форматы, с другой — необходимость контроля после трагедии в алматинском хостеле, унёсшей 13 жизней», — резюмирует Бикетов.
Эксперты рекомендуют будущим арендаторам проверять выписку о праве собственности, акт ввода в эксплуатацию, письменный договор аренды, а также наличие эвакуационных выходов, пожарной сигнализации и штатных инженерных сетей.
Трансформация рынка аренды Алматы отражает адаптацию бизнеса к новым экономическим реалиям. Сегмент бюджетных изолированных помещений заполняет нишу между хостелами и типовыми квартирами, однако его устойчивое развитие невозможно без чёткого правового регулирования и усиления контроля за безопасностью эксплуатации.
Николай Ильясов
