С июля 2026 года начал действовать обновленный Строительный кодекс, который кардинально меняет правила игры на рынке недвижимости. Застройщикам запрещено возводить жилые комплексы без необходимой социальной инфраструктуры, делить масштабные проекты на части, чтобы обойти нормы, а местные администрации оказались под более строгим государственным контролем.
В Министерстве промышленности и строительства пояснили, что новая система должна остановить хаотичную уплотнительную застройку, когда дома сдавались в эксплуатацию без школ, детских садов, больниц и достаточного числа парковочных мест.
Ключевое изменение касается процесса выдачи разрешений. Согласно статьям 76, 78 и 81 нового кодекса, жилые районы теперь обязательно должны быть оснащены объектами социального, инженерного и транспортного назначения. Процедуры оформления архитектурно-планировочных заданий и согласования проектов полностью переведены в цифровую систему Государственного градостроительного кадастра. Министерство получило возможность отслеживать каждое разрешение в реальном времени.
Кроме того, с 2024 года все градостроительные проекты проходят обязательную комплексную проверку в РГП «Госэкспертиза». Если проект не обеспечивает жителей необходимыми социальными объектами, положительное заключение он не получит. Новый кодекс также запрещает вносить изменения в проекты детальной планировки ради точечной или уплотнительной застройки, если это нарушает нормы плотности населения, высотности зданий или обеспеченности школами, детскими садами и больницами.
Изменились и правила надзора за строительством социальной инфраструктуры. Земельные участки, предназначенные под школы, детские сады и больницы, получили особый защитный статус. Использовать их для других целей запрещено законом. За своевременное возведение таких объектов отвечают местные власти, но теперь за их действиями установлен дополнительный контроль. Согласно статье 24 нового кодекса, Министерство промышленности и строительства имеет право надзирать за работой местных исполнительных органов. Если разрешение выдано с нарушениями или чиновники игнорируют срывы сроков строительства социальной инфраструктуры, такие действия могут быть признаны незаконными.
Еще одним нововведением стал запуск реестра недобросовестных застройщиков в системе «Казреестр». В него будут включать компании, в отношении которых вступило в силу решение суда о сносе незаконного жилья или обвинительный приговор по статье о мошенничестве. Попадание в реестр означает запрет на привлечение средств дольщиков на три года. Исключить компанию из списка можно только по решению суда.
В Министерстве промышленности и строительства считают, что новые правила должны изменить сам подход к развитию городов. Теперь новые жилые кварталы должны строиться одновременно с необходимой социальной инфраструктурой, а покупатели получат не просто квартиры, а полноценную городскую среду.
Виктор Вронский
