.svg)
Предельная ставка вознаграждения по ипотечным займам в коммерческих банках Казахстана с 1 июля 2026 года будет снижена с 25% до 20% годовых. Соответствующее постановление утвердили Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк республики.
Решение регуляторов направлено на повышение доступности жилищного кредитования для населения. Однако эксперты отмечают, что реальное влияние нововведения на рынок будет зависеть от готовности банков работать в условиях суженной маржи, пишет TengriNews.
«Банки второго уровня на тот момент должны были занимать деньги у Нацбанка под 18 процентов и выше, так сохраняется коридор в плюс один процент. А выдавать потом кредиты казахстанцам нужно под 20 процентов, не выше. То есть доход коммерческого банка составляет не более двух процентов», — пояснил финансовый аналитик Расул Рысмамбетов.
История вопроса показывает: аналогичное снижение планировалось ещё в ноябре 2025 года, но было отложено после повышения базовой ставки Нацбанком до 18%. Тогда в АРРФР подчеркнули, что мера призвана «сохранить баланс между доступностью кредитов и устойчивостью банков».
Эксперт по премиальной недвижимости Виталий Шалаев полагает, что для первичного рынка изменений практически не произойдёт: банки уже выдают кредиты на новостройки под 20,5–21%, и снижение ГЭСВ на 0,5–1,5 п.п. не станет критичным фактором.
Иная ситуация складывается на вторичном рынке, где ставки ранее достигали 25%. Риелтор высшей категории Александр Бикетов предупреждает: «И это будет ощутимо для рынка ипотеки. Если брать Алматы и Астану, то 30 процентов от общего объёма сделок купли-продажи на "вторичке" происходили именно за счёт ипотеки. То есть, потенциально, мы просто можем потерять порядка 20–30 процентов покупателей».
По словам эксперта, значительная часть заёмщиков на вторичном рынке — это граждане, улучшающие жилищные условия: они продают имеющееся жильё, вносят средства как первоначальный взнос и добирают остаток через ипотеку.
Дополнительное давление на спрос оказывают макроэкономические условия. «Если квартиры выросли в цене на 20–25 процентов, то доходы населения всего на 3–5 процентов. То есть покупательская способность казахстанцев снижается», — констатирует Виталий Шалаев.
Ужесточается и процедура одобрения заявок. Банки активнее применяют кредитный скоринг, оценивая платёжеспособность по официальным доходам и пенсионным отчислениям. «Если в прошлом году, условно, из десяти заявок на кредитование одобряли шесть–семь, то сейчас четыре–пять. И это очень ощутимо», — отмечает Александр Бикетов.
С 1 июля вступают в силу новые нормативы: коэффициент долговой нагрузки (КДН) и коэффициент долга к доходу (КДД). Они призваны более точно определять способность заёмщика обслуживать новые обязательства.
В качестве альтернативы коммерческой ипотеке эксперты упоминают систему жилищных сбережений, которую с марта могут внедрять банки второго уровня. Механизм предполагает накопление части стоимости жилья на депозите перед выдачей кредита, однако государственная премия на такие вклады начисляться не будет.
Застройщикам, по мнению Расула Рысмамбетова, возможно, придётся развивать собственные финансовые инструменты: «Возможно, строительные компании начнут открывать свои финансовые организации, у некоторых из них они уже есть. Через эти организации будут предлагаться свои рассрочки, ипотеки, может, беспроцентные ссуды на покупку их жилья».
Относительно ценовой динамики Александр Бикетов воздерживается от пессимистичных сценариев: «Обвала цен прогнозировать я бы не стал. Просто они не будут активно расти, на один–два процента согласно инфляции». При этом он допускает рост интереса к аренде: «Сейчас снимать "квадраты" дешевле, чем приобретать их в ипотеку».
Глава Нацбанка Тимур Сулейменов в конце апреля допустил снижение базовой ставки в перспективе «при сохранении дезинфляционных эффектов, жёсткой бюджетной политики и отсутствии внешних шоков». Однако до реализации этого условия рынку предстоит адаптироваться к новым параметрам кредитования.
Пока снижение ГЭСВ вряд ли станет катализатором оживления спроса. Банки усилят отбор заёмщиков, а потенциальные покупатели, вероятно, отложат решения до формирования более предсказуемых условий.
Николай Ильясов
